住宅ローン控除とは？住民税控除も受けるにはどうすればいい？

住宅購入の大きなメリットのひとつに「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」があります。これは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に、年末のローン残高に応じて所得税や住民税から一定額が控除される制度です。うまく活用すれば、家計への負担を大きく軽減できるため、多くの方が利用しています。

住宅ローン控除は、年収やローン残高によって還付される金額が異なります。また、会社員（サラリーマン）と自営業者では申告方法や注意点が異なる点にも注意が必要です。さらに、近年増えている「夫婦共有名義」での住宅購入では、持分割合に応じて控除を受けることになるため、事前に仕組みを理解しておくことが大切です。

また、住宅ローン控除は「ふるさと納税」や「医療費控除」といった他の税制優遇とも併用できますが、控除額の上限や仕組みを理解していないと想定よりも減税効果が得られないケースもあります。

本記事では、住宅ローン控除の基本から住民税控除を受ける方法、さらにシミュレーション事例や共働き夫婦の注意点までわかりやすく解説します。住宅ローンを利用してマイホーム購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

■記事のまとめ

・住宅ローン控除は、年末ローン残高の0.7％が所得税・住民税から控除される制度
・最大4,500万円の借入限度額で最大13年間控除を受けられる
・実際の控除額は年収と借入額によって異なる
・築古の中古マンションでも新耐震基準を満たせば利用可能
・住宅ローン控除は、ふるさと納税や医療費控除との併用も可能

■住宅ローン控除（減税）とは？どんな制度 ？

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に、年末時点のローン残高に応じて所得税や住民税から一定額が控除される税制優遇制度です。正式には「住宅借入金等特別控除」といい、住宅取得時の金利負担を軽減することを目的としています。

2026年度（令和8年度）の税制改正では、適用期限が5年延長され2030年末までの入居が対象となっています。また、住宅の省エネ性能に応じた借入限度額の変更があり、子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇が継続されることになりました。

●住宅ローン控除の基本的な仕組み
住宅ローン控除は、毎年末時点の住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除される制度です。また、控除しきれなかった分は一定の上限内で住民税からも控除されます。

【控除額の計算式】年間控除額＝年末ローン残高×0.7％

控除期間や借入限度額は、住宅の種類（新築・中古）、世帯の種類、住宅性能によって異なります。なお、借入限度額を超える部分は控除の対象外です（例：借入限度額3,000万円の住宅で5,000万円を借入した場合、3,000万円までが対象）。

●中古住宅の借入限度額と控除期間（2026年時点）

住宅の種類	借入限度額(子育て世帯・ 若者夫婦世帯（※）)	借入限度額(その他世帯)
長期優良住宅 ・低炭素住宅	4,500万円×13年	3,500万円×13年
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円×13年	3,500万円×13年
省エネ基準適合住宅	3,000万円×13年	2,000万円×13年
その他住宅	2,000万円×10年	2,000万円×10年

※子育て世帯：19歳未満の子供がいる世帯、若者夫婦世帯：夫婦いずれかが40歳未満の世帯

出典：
住宅ローン減税│国土交通省
令和８年度税制改正概要│国土交通省

・住宅ローン控除は所得税からの控除が原則

住宅ローン控除は、まず所得税から控除されます。年末調整や確定申告により、1年間に納めた所得税から控除額が還付される仕組みです。

●控除額の計算例
・若者夫婦世帯が中古のZEH水準省エネ住宅を購入（借入限度額4,500万円）、年末ローン残高は4,000万円。

→4,000万円×0.7％＝28万円

この28万円が、まず所得税から控除されます。年間の所得税額が控除額に満たない場合、控除しきれなかった分は翌年度の住民税からも控除されます。

・住宅ローン減税を受けるための要件

住宅ローン控除を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。

●共通のおもな要件

入居時期	引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居
床面積	40㎡以上（※）
居住割合	床面積の2分の1以上が自己居住用
返済期間	借入期間10年以上の住宅ローンを利用
所得制限	年間の合計所得金額が2,000万円以下

※床面積の要件：合計所得1,000万円超の世帯および子育て世帯等への優遇措置利用の場合は50㎡以上。

●中古住宅特有の要件
中古マンション・中古戸建ての場合、新耐震基準に適合していることが必須で、以下のいずれかを満たす必要があります。

・1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅
・現行の耐震基準を満たしていることを証明できる「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書」などの書類がある

■住民税から控除できるケース

住宅ローン控除は、まず所得税から控除されますが、所得税だけでは控除しきれない場合、翌年度の住民税からも控除される仕組みとなっています。

【住民税控除の上限額（以下のいずれか少ない方）】
・前年の課税所得金額×5％
・97,500円

●具体的な計算例で見る住民税控除
年収700万円の会社員Aさんを例に、実際の控除の流れを見ていきましょう。

【Aさんの条件】
・年収：700万円
・家族：配偶者（専業主婦）、子ども1人（中学生）
・年末ローン残高：4,000万円
・購入物件：中古マンション（省エネ基準適合住宅）

①：課税所得金額の計算
まず、年収から各種控除を差し引いて課税所得を算出します。

【Aさんの各種控除】

控除項目	金額
給与所得控除（収入×10％+110万円）	180万円
基礎控除	48万円
配偶者控除	38万円
扶養控除	38万円
社会保険料控除	100万円
控除の合計	404万円

課税所得の計算：700万円（年収）−404万円（各種控除）=296万円

②：所得税額の計算
課税所得296万円に対する所得税を計算します。
課税所得195～330万円は税率10％、控除額9万7,500円です。

所得税：296万円×10％−9万7,500円=19万8,500円

③：住宅ローン控除額の計算
つぎに、年末ローン残高4,000万円に対する控除額を計算します。Aさんには中学生の子どもがいるので「子育て世帯」に該当し、購入した中古マンションが「省エネ基準適合住宅」のために借入限度額は3,000万円となります。そのため、実際の控除額は以下のとおりです。

実際の控除額：3,000万円（借入限度額）×0.7％=21万円

④：所得税から控除しきれない金額の計算
所得税額よりも住宅ローン控除額の方が大きいため、差額が発生します。

所得税から控除しきれない金額
21万円（控除額）−19万8,500円（所得税額）=1万1,500円
この1万1,500円が、翌年度の住民税から控除される候補金額となります。

⑤：住民税からの控除額の決定
住民税からの控除には上限があるため、以下の2つを比較します。

・課税所得（296万円）×5％=14万8,000円
・9万7,500円（上限額）
→ 少ない方の9万7,500円が上限

Aさんの場合、所得税から控除しきれない金額は1万1,500円で、住民税控除の上限97,500円を下回っているため、1万1,500円の全額が住民税から控除されます。

【Aさんの年間控除額の合計】

所得税からの控除（還付）	19万8,500円
住民税からの控除（減額）	1万1,500円
合計	21万円

このように、所得税と住民税を合わせて、計算上の控除額21万円を満額利用することができました。

●住民税控除を最大限活用するポイント
・自分の所得税額を把握する
源泉徴収票で年間の所得税額を確認し、控除額との差額を計算しましょう。
・借入限度額を意識した物件選び
省エネ基準適合住宅など、借入限度額が大きい物件を選ぶことで控除額が増えます。
・他の控除との併用を計画的に
ふるさと納税や医療費控除などを利用する場合は、控除額のバランスを事前にシミュレーションしましょう。

参考：
給与所得控除│国税庁
所得税の税率│国税庁

■シミュレーションをしてみよう

それでは、住宅ローン減税制度によって実際にいくら税金が減税になるのか、年収別に試算してみましょう。

・年収と借入額ごとのローン減税額（概算）

住宅ローン控除による減税効果は、年収と借入額の組み合わせによって大きく異なります。ここでは、これから解説するシミュレーション結果を一覧表にまとめ、各ケースでの13年間の控除総額を比較します。

【13年間の控除総額一覧表】※借入限度額3,000万円を想定

借入額	年収 400万円	年収 600万円	年収 800万円	年収 1000万円	年収 2000万円
3,000万円	125万円	249万円	249万円	249万円	249万円
4,000万円	125万円	273万円	273万円	273万円	273万円
8,000万円	―	―	―	273万円	273万円
1億円	―	―	―	273万円	273万円

●ポイント
・年収600万円以上：借入額3,000万円以上であれば、控除額をおおむね満額活用可能。
・年収400万円：所得税・住民税額以上の還付はされないため、借入額に関わらず控除額は年間約9万6,000円が上限になる。
・借入限度額：住宅性能や属性に応じて借入限度額が定められており、それを超える借入をしても控除額は同じ。

ここからは、各借入額・年収別の詳しい内訳を解説していきます。

・【借入額1億円のケース】

ここでは、借入額1億円で中古マンションを購入した場合の住宅ローン控除額をシミュレーションします。都心部の高額物件や大型マンションを購入する高年収層を想定したケースです。

【条件】
・家族構成：夫（会社員・41歳）、妻（専業主婦・39歳）、子（16歳）
・住宅ローン借入額：1億円
・物件種類：中古マンション（省エネ基準適合住宅）
・借入限度額：3,000万円（子育て世帯に該当）
・金利：年2.0％（固定金利）
・返済方法：元利均等35年返済（ボーナス払いなし）
・入居時期：2026年7月
・所在地：東京23区

【住宅ローン年末残高と控除額】

年	年末残高	控除対象残高	控除額（残高×0.7％）
2026年	9,888万円	3,000万円	21.0万円
2027年	9,773万円	3,000万円	21.0万円
2028年	9,656万円	3,000万円	21.0万円
2029年	9,537万円	3,000万円	21.0万円
2030年	9,417万円	3,000万円	21.0万円
2031年	9,295万円	3,000万円	21.0万円
2032年	9,171万円	3,000万円	21.0万円
2033年	9,045万円	3,000万円	21.0万円
2034年	8,918万円	3,000万円	21.0万円
2035年	8,788万円	3,000万円	21.0万円
2036年	8,656万円	3,000万円	21.0万円
2037年	8,522万円	3,000万円	21.0万円
2038年	8,386万円	3,000万円	21.0万円

※借入額1億円ですが、省エネ基準適合住宅の借入限度額3,000万円までが控除対象となります。

◆年収1000万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	1,000万円
給与所得控除	195万円（上限）
社会保険料控除（収入の約15％）	150万円
配偶者控除	38万円
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	531万円

・所得税の計算：531万円×20％−42万7,500円＝63万4,500円
・復興特別所得税：63万4,500円×2.1％＝1万3,324円
・所得税合計：64万7,824円→64万7,800円（100円未満切り捨て）

【住宅ローン控除の適用】
2026年末の住宅ローン控除額は21万円です。

所得税64万7,800円＞控除額21万円
→所得税だけで控除額を全額使い切ることができます。

【年間の控除額】
21万円（所得税から全額控除）

【13年間の控除総額】
21万円×13年＝273万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

◆年収2000万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	2,000万円
給与所得控除	195万円（上限）
社会保険料控除（収入の約15％）	300万円
配偶者控除	なし
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	1,419万円

・所得税の計算：1,419万円×33％−153万6,000円＝314万6,700円
・復興特別所得税：314万6,700円×2.1％＝6万6,080円
・所得税合計：321万2,780円→321万2,700円（100円未満切り捨て）

【住宅ローン控除の適用】
2026年末の住宅ローン控除額は21万円です。

所得税321万2,700円＞控除額21万円
→所得税のみで控除額を全額使い切れます。

【年間の控除額】
21万円（所得税から全額控除）

【13年間の控除総額】
21万円×13年＝273万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

年収2000万円は所得制限のボーダーラインです。年間の合計所得金額が2000万円を超える年は控除を受けられませんが、制限内であれば控除額を満額活用できます。

・【借入額8,000万円のケース】

ここでは、借入額8,000万円で中古マンションを購入した場合の住宅ローン控除額をシミュレーションします。都心部のファミリー向け高額物件を購入する、比較的高年収の世帯を想定したケースです。

【条件】
・家族構成：夫（会社員・41歳）、妻（専業主婦・39歳）、子（16歳）
・住宅ローン借入額：8,000万円
・物件種類：中古マンション（省エネ基準適合住宅）
・借入限度額：3,000万円（子育て世帯に該当）
・金利：年2.0％（固定金利）
・返済方法：元利均等35年返済（ボーナス払いなし）
・入居時期：2026年7月
・所在地：東京23区

【住宅ローン年末残高と控除額】

年	年末残高	控除対象残高	控除額（残高×0.7％）
2026年	7,910万円	3,000万円	21.0万円
2027年	7,818万円	3,000万円	21.0万円
2028年	7,725万円	3,000万円	21.0万円
2029年	7,630万円	3,000万円	21.0万円
2030年	7,534万円	3,000万円	21.0万円
2031年	7,436万円	3,000万円	21.0万円
2032年	7,337万円	3,000万円	21.0万円
2033年	7,236万円	3,000万円	21.0万円
2034年	7,134万円	3,000万円	21.0万円
2035年	7,030万円	3,000万円	21.0万円
2036年	6,925万円	3,000万円	21.0万円
2037年	6,818万円	3,000万円	21.0万円
2038年	6,709万円	3,000万円	21.0万円

※借入額8,000万円ですが、省エネ基準適合住宅の借入限度額3,000万円までが控除対象となります。

◆年収1000万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	1,000万円
給与所得控除	195万円（上限）
社会保険料控除（収入の約15％）	150万円
配偶者控除	38万円
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	531万円

・所得税の計算：531万円×20％−42万7,500円＝63万4,500円
・復興特別所得税：63万4,500円×2.1％=1万3,324円
・所得税合計：64万7,824円→64万7,800円（100円未満切り捨て）

【住宅ローン控除の適用】
2026年末の住宅ローン控除額は21万円です。

所得税64万7,800円＞控除額21万円
→ 所得税のみで控除額を全額使い切れます。

【年間の控除額】
21万円（所得税から全額控除）

【13年間の控除総額】
21万円×13年＝273万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

◆年収2000万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	2,000万円
給与所得控除	195万円（上限）
社会保険料控除（収入の約15％）	300万円
配偶者控除	なし
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	1,419万円

・所得税の計算：1,419万円×33％−153万6,000円＝314万6,700円
・復興特別所得税：314万6,700円×2.1％＝6万6,080円
・所得税合計：321万2,780円→321万2,700円（100円未満切り捨て）

【住宅ローン控除の適用】
2026年末の住宅ローン控除額は21万円です。

所得税321万2,700円＞控除額21万円
→所得税のみで控除額を全額使い切れます。

【年間の控除額】
21万円（所得税から全額控除）

【13年間の控除総額】
21万円×13年＝273万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

・【借入額4,000万円のケース】

ここでは、借入額4,000万円で中古マンションを購入した場合の住宅ローン控除額をシミュレートします。

【条件】
・家族構成：夫（会社員・41歳）、妻（専業主婦・39歳）、子（16歳）
・住宅ローン借入額：4,000万円
・物件種類：中古マンション（省エネ基準適合住宅）
・借入限度額：3,000万円（子育て世帯に該当）
・金利：年2.0％（固定金利）
・返済方法：元利均等35年返済（ボーナス払いなし）
・入居時期：2026年7月
・所在地：東京23区

【住宅ローン年末残高と控除額】

年	年末残高	控除対象残高	控除額（残高×0.7％）
2026年	3,955万円	3,000万円	21.0万円
2027年	3,909万円	3,000万円	21.0万円
2028年	3,862万円	3,000万円	21.0万円
2029年	3,815万円	3,000万円	21.0万円
2030年	3,767万円	3,000万円	21.0万円
2031年	3,718万円	3,000万円	21.0万円
2032年	3,668万円	3,000万円	21.0万円
2033年	3,618万円	3,000万円	21.0万円
2034年	3,567万円	3,000万円	21.0万円
2035年	3,515万円	3,000万円	21.0万円
2036年	3,462万円	3,000万円	21.0万円
2037年	3,408万円	3,000万円	21.0万円
2038年	3,354万円	3,000万円	21.0万円

※借入額4,000万円ですが、省エネ基準適合住宅の借入限度額3,000万円までが控除対象となります

◆年収400万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	400万円
給与所得控除（収入×30％+8万円）	128万円
社会保険料控除（収入の約15％）	60万円
配偶者控除	38万円
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	88万円

・所得税の計算：88万円×5％=4万4,000円
・復興特別所得税：4万4,000円×2.1％=924円
・所得税合計：4万4,924円→4万4,900円（100円未満切り捨て）

【住民税の計算】

項目	金額
給与収入	400万円
給与所得控除	128万円
社会保険料控除	60万円
配偶者控除	33万円
扶養控除	33万円
基礎控除	43万円
住民税の課税所得	103万円

・住民税（所得割）：103万円×10％=10万3,000円
・住民税（均等割）：5,000円（東京都の場合）
・住民税合計：10万8,000円
【住宅ローン控除の適用】
2026年末の住宅ローン控除額は21万円です。

①：所得税から控除
所得税4万4,900円＜控除額21万円
→所得税4万4,900円は全額還付
→控除しきれない金額：21万円−4万4,900円＝16万5,100円

②：住民税から控除
住民税控除の上限を確認します。
・課税所得103万円×5％＝5万1,500円
・上限97,500円
→ 少ない方の5万1,500円が上限

控除しきれない16万5,100円のうち、5万1,500円が住民税から控除されます。

【年間の控除額】

控除区分	金額
所得税からの還付	4万4,900円
住民税からの減額	5万1,500円
年間控除額合計	9万6,400円

※控除額21万円のうち、実際に控除できるのは9万6,400円です

【13年間の控除総額】
9万6,400円×13年=約125.3万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

◆年収600万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	600万円
給与所得控除（収入×20％+44万円）	164万円
社会保険料控除（収入の約15％）	90万円
配偶者控除	38万円
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	222万円

・所得税の計算：222万円×10％−9万7,500円＝12万4,500円
・復興特別所得税：12万4,500円×2.1％＝2,614円
・所得税合計：12万7,114円→12万7,100円（100円未満切り捨て）

【住民税の計算】

項目	金額
給与収入	600万円
給与所得控除	164万円
社会保険料控除	90万円
配偶者控除	33万円
扶養控除	33万円
基礎控除	43万円
住民税の課税所得	237万円

・住民税（所得割）：237万円×10％＝23万7,000円
・住民税（均等割）：5,000円（東京都23区の場合）
・住民税合計：24万2,000円

【住宅ローン控除の適用】
2026年末の住宅ローン控除額は21万円です。

①：所得税から控除
所得税12万7,100円＜控除額21万円
→所得税12万7,100円は全額還付
→控除しきれない金額：21万円−12万7,100円＝8万2,900円

②：住民税から控除
住民税控除の上限を確認します。
・課税所得237万円×5％＝ 11万8,500円
・上限9万7,500円
→少ない方の9万7,500円が上限

控除しきれない8万2,900円の全額が住民税から控除されます（上限内）。

【年間の控除額】

控除区分	金額
所得税からの還付	12万7,100円
住民税からの減額	8万2,900円
年間控除額合計	21万円

※控除額21万円を満額活用できています。

【13年間の控除総額】
21万円×13年＝273万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

◆年収800万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	800万円
給与所得控除（収入×10％+110万円）	190万円
社会保険料控除（収入の約15％）	120万円
配偶者控除	38万円
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	366万円

・所得税の計算：366万円×20％−42万7,500円＝30万4,500円
・復興特別所得税：30万4,500円×2.1％＝6,394円
・所得税合計：31万894円→31万800円（100円未満切り捨て）

【住民税の計算】

項目	金額
給与収入	800万円
給与所得控除	190万円
社会保険料控除	120万円
配偶者控除	33万円
扶養控除	33万円
基礎控除	43万円
住民税の課税所得	381万円

・住民税（所得割）：381万円×10％＝38万1,000円
・住民税（均等割）：5,000円（東京都23区の場合）
・住民税合計：38万6,000円

【住宅ローン控除の適用】
2026年末の住宅ローン控除額は21万円です。

所得税31万800円＞控除額21万円
→ 所得税のみで控除額を全額使い切れます。

【年間の控除額】
21万円（所得税から全額控除）

【13年間の控除総額】
21万円×13年＝273万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

◆年収1000万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	1,000万円
給与所得控除	195万円（上限）
社会保険料控除（収入の約15％）	150万円
配偶者控除	38万円
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	531万円

・所得税の計算：531万円×20％−42万7,500円＝63万4,500円
・復興特別所得税：63万4,500円×2.1％＝1万3,324円
・所得税合計：64万7,824円→64万7,800円（100円未満切り捨て）
【住宅ローン控除の適用】
2026年末の住宅ローン控除額は21万円です。

所得税64万7,800円 > 控除額21万円
→ 所得税のみで控除額を全額使い切れます
【年間の控除額】
21万円（所得税から全額控除）
【13年間の控除総額】
21万円×13年＝273万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

◆年収2000万円の場合

【所得税の計算】

項目	金額
給与収入	2,000万円
給与所得控除	195万円（上限）
社会保険料控除（収入の約15％）	300万円
配偶者控除	なし
扶養控除	38万円
基礎控除	48万円
課税所得	1,419万円

・所得税の計算：1,419万円×33％−153万6,000円＝314万6,700円
・復興特別所得税：314万6,700円×2.1％＝6万6,080円
・所得税合計：321万2,780円→321万2,700円（100円未満切り捨て）

【住宅ローン控除の適用】
所得税321万2,700円＞控除額21万円
→所得税のみで控除額を全額使い切れます。

【年間の控除額】
21万円（所得税から全額控除）

【13年間の控除総額】
21万円×13年＝273万円
※今後も年収が変わらないと仮定した場合

・【借入額3,000万円のケース】

・家族：夫（会社員・38歳）、妻（専業主婦・37歳）、子（5歳）
・住宅ローン借入額：3,000万円（建物価格1,000万円、土地2,000万円）
・金利：年1.5%（固定）
・返済：元利均等35年（ボーナス払いなし）
・住宅入居時期：2020年7月
・住所：東京都大田区

■住宅ローン年末残高と住宅ローン控除額（単位：万円）

年	2020	2021	2022	2023	2024
残高	2,967	2,901	2,833	2,765	2,696
残高×１％	29.67	29.01	28.33	27.65	26.96

年	2025	2026	2027	2028	2029
残高	2,626	2,554	2,482	2,409	2,334
残高×１％	26.26	25.54	24.82	24.09	23.34

年	2030	2031	2032
残高	2,258	2,181	2,103
残高×１％	22.58	21.81	21.03
建物購入価格×２％÷３	6.66	6.66	6.66

◆年収400万の場合

2020年末の住宅ローン控除額は296,700円。2021年も収入や所得税や住民税が変わらないとすると、所得税の66,300円はゼロに、住民税の155,000円は64,000円（155,000円－①91,000円【課税所得の7％】＝64,000円）に減額され、合計157,300円の減税になります。

11〜13年目の住宅ローン控除額は66,666円で、所得税の66,300円はゼロに、住民税の155,000円は154,634円（15,500円−366円＝154,634円）に減額され、控除枠を使い切ることになります。

今後も収入が変わらないとすると、2021～2033年の13年間での減税効果は、（157,300円×10年）＋（66,666円×3年）＝約177.3万円となります。

◆年収600万の場合

2020年末の住宅ローン控除額は296,700円。2021年も収入や所得税や住民税が変わらないとすると、所得税の165,900円はゼロに、住民税の285,000円は148,500円（285,000円－130,800円＝154,200円）に減額され、合計296,700円の減税です。

11〜13年目の住宅ローン控除額は66,666円で、所得税の165,900円は99,234円（165,900円−66,666円＝99,234円）に減額されます。住宅ローン控除額の枠を毎年使い切ります。

今後も収入が変わらないとすると、住宅ローン減税による節税効果は2021～2030年の10年間は【住宅ローンの年末残高×1％×10年分】の約265.7万円、2031〜2033年の3年間の合計は【建物価格×2％÷3×3年分】の19.99万円となります。13年間の減税額の合計は約285.7万円です。

◆年収800万の場合

2020年末の住宅ローン控除額は296,700円。2021年も収入や所得税や住民税が変わらないとすると、所得税の388,400円は91,700円（388,400円−296,700円）になります。住民税の減税はありません。住宅ローン控除額の枠を毎年使い切ります。

今後も収入が変わらないとすると、住宅ローン減税による節税効果は2021～2030年の10年間は【住宅ローンの年末残高×1％×10年分】の約265.7万円、2031〜2033年の3年間の合計は【建物価格×2％÷3×3年分】の19.99万円となります。13年間の減税額の合計は約285.7万円です。

■自営業者の場合はどうなるか

住宅ローン減税は適用要件を満たしていれば職業は関係ないため、自営業の方にも会社員の場合と同様に住宅ローン減税が適用されます。

ただし、自営業の方の場合、気をつけなければならないことは以下のポイントです。

• 自宅兼事務所、自宅兼店舗にする場合は、居住部分が2分の1以上になるようにする
• 年収が一定でないため、仕事が好調で合計所得金額が3,000万円を超える年は住宅ローン減税を受けられない
• 年末調整がないため毎年確定申告が必要（後述しますが、会社員の場合は1年目に住宅ローン減税のための確定申告をすれば、2年目以降は年末調整だけで済みます）

■夫婦2人で買ったらどうなるの？

働く女性の増加にともなって共働き世帯が増え、夫婦共有名義で住宅を購入し夫婦で住宅ローンを借りるケースが多くなってきました。夫婦共有名義にするメリット・注意点としては以下のような点があげられます。

【メリット】

• 夫婦両方の収入を合算することができ、住宅ローンの借入可能額が上がる
• 夫婦ともに住宅ローン減税が受けられる

【注意点】

・夫婦ともに住宅ローン控除を受けるには、「連帯債務型」の住宅ローンか「ペアローン」を選ぶ

・住宅ローンを減税するためには住宅ローンの債務者にならなくてはいけません。そのため、夫婦どちらかが連帯債務者になる連帯債務型住宅ローンか、夫婦がそれぞれ1本ずつ住宅ローンを組む「ペアローン」にする必要があります。夫名義の住宅ローンに妻が連帯保証人になる連帯保証型住宅ローンだと、夫婦の収入合算はできますが、住宅ローン控除は夫しか受けられません。

・不動産の持ち分は、夫婦それぞれの出資金額・住宅ローン借入金額の割合にもとづいて正しく決める実際には妻がローンの返済をしないのに、安易に「夫：2分の1、妻：2分の1」という持ち分にすると、夫から妻への贈与とみなされ妻に贈与税がかかることになります。夫一人では使い切れない住宅ローン控除枠を使うために夫婦共有名義にしたいのであれば、使い切れない住宅ローン控除分に見合った割合まで妻の持ち分を減らしましょう。

■確定申告は忘れずに！

住宅ローン減税の申請のためには、入居して住宅ローンを借りた翌年の春に確定申告をします。通常の確定申告の時期は翌年の2月16日～3月15日です。ただし、住宅ローン控除や医療費控除のように払い過ぎた税金を返してもらう還付申告だけの場合は、翌年の1月1日から申告可能です。確定申告の提出先はその年の1月1日時点に住んでいる住所を管轄する税務署になります。

・確定申告に必要な書類

住宅ローン控除（税務上の正式名「住宅借入金等特別控除」）の確定申告に必要な書類には、基本的に以下のものがあります。

・土地・建物の売買契約書または建築請負契約書の写し（不動産業者・施工業者などから入手）

・土地・建物の登記事項証明書（法務局から入手）

・住宅ローンの年末残高証明書（金融機関発行）

・源泉徴収票（勤務先発行。会社員の場合）

・本人確認書類（マイナンバーカード要）

さらに、中古住宅で一定の築年数を超えている場合は次の書類も必要です。

・耐震基準を満たす証明書類（耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しなど）

【税務署に用意してある用紙】

①「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」

②「確定申告書A」（給与・年金専用）または「確定申告書B」（すべての所得に対応）

まず、必要書類をもとに①の計算明細書を作成してから、必要事項を②の確定申告書に転記し、そのほかの項目を記入してから、①②と必要書類を提出することになります。この①②の用紙は税務署で入手する以外に、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。また、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」に必要事項を入力し、ホームページが自動的に作成してくれたファイルを印刷することもできます。

・確定申告書の提出方法

確定申告書や計算明細書、必要書類の提出には次の3種類の方法があります。

1. 税務署に持参（窓口提出・専用ポストに投函）
2. 税務署に郵送（3月15日の当日消印有効）
3. e-Taxでデータ送信（3月15日の23:59まで送信・訂正送信が可能。ただし、マイナンバーカードの取得や電子証明書の取得・登録のために市区町村役所に出かけなければいけない、ICカードリーダーが必要といった事前準備が必要）

・会社員の場合2年目以降は年末調整で簡単に！

前述のように、書類をそろえたり作成したりとめんどうな1年目の確定申告ですが、2年目以降は提出書類がぐっと減りラクになります。さらに、会社員の場合は、2年目以降は年末調整だけで住宅ローン減税の申告を済ませることが可能です。

会社員の方が年末調整の際に勤務先に提出する書類は以下のとおりです。

• 「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」（税務署から送付。9年分がまとめて送られてきます）
• 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）

■個人住民税の住宅ローン控除の適用は特別な手続き不要

住宅ローン控除で所得税から引ききれなかった分は個人住民税からも控除できますが、この分について特別な手続きは必要ありません。

税務署へ確定申告した内容は、市区町村が把握できる仕組みになっているので、所得税から控除しきれなかった分は住民税から自動的に引かれます。すでに支払った住民税から戻ってくるわけではなく、翌年度の住民税が減額されるしくみです。

たとえば2021年の確定申告を2022年2～3月に行うと、所得税から還付される分は1～2ヶ月ほどで指定した口座に振り込まれます。住民税の通知がくるのは2022年の6月以降となりますが、そのときにはあらかじめ減額された住民税額が通知されるということになります。

■せっかくならほかの制度も利用してみよう

住宅ローン控除以外にも活用できる補助金制度や税制優遇があることをご存じですか？中古マンションの購入は、手続きにも時間と労力がかかりますが、もう少しの手間を掛ければさらに負担を軽減できる可能性があります。ここでは、住宅ローン控除と併用できるおもな制度を確認していきましょう。

・みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）とは？

みらいエコ住宅2026事業は、住宅の省エネ化と子育て世帯等を支援する補助金制度です。「子育てグリーン住宅支援事業」の後継事業として、2026年度も継続実施されることが決定しました。中古マンション購入後にリノベーションを予定している方は、省エネ性能を高める工事を組み込むことで補助を受けられる可能性があります。

●制度の概要

中古住宅の場合、一定の省エネ改修（断熱リフォーム、高効率給湯器の設置など）を対象に、工事の内容に応じて最大100万円/戸の補助が受けられます。2026年1月時点ではまだ公式サイトがありませんが、今後公開される見込みです。

参考資料： みらいエコ住宅2026事業について│国土交通省

・住まい給付金とは？

すまい給付金は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担軽減を目的とした給付金制度でしたが、既に終了しています。すまい給付金に代わる制度として、「みらいエコ住宅2026事業」などの補助金制度が実施されているので、そちらの活用を検討しましょう。

●制度の概要
・対象期間：2014年4月～2021年12月
・給付額：収入に応じて10万円～50万円
・対象：消費税8％または10％が適用された住宅

・ふるさと納税との併用はできるの？

住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能です。その場合、控除の計算順序がポイントになります。

所得税の計算では、以下の順序で控除が適用されます。
①所得控除（寄附金控除、医療費控除など）で課税所得を計算
②課税所得に税率を掛けて所得税額を算出
③税額控除（住宅ローン控除）で所得税額から直接控除

控除区分	控除額
所得税からの控除	（ふるさと納税額−2,000円）×所得税率×1.021
住民税からの控除（基本分）	（ふるさと納税額−2,000円）×10％
住民税からの控除（特例分）	（ふるさと納税額−2,000円）×（100％−10％−所得税率×1.021）

ふるさと納税は寄付金控除にあたり「所得控除」として先に計算されるため、課税所得が減少します。そのため住宅ローン控除で控除できる所得税額も減少します。ただし、住民税からの控除枠（課税所得の5％、上限9万7,500円）があるため、所得税で控除しきれなかった分も無駄になるわけではありません。また、ふるさと納税の返礼品を受け取れるというメリットもあります。

●ワンストップ特例制度
会社員の場合、ワンストップ特例制度を利用すると、ふるさと納税による減税額が全額住民税から差し引かれます。この方法を使えば、ふるさと納税のメリットを利用しつつ、住宅ローン控除を所得税から最大限活用できます。

※ワンストップ特例制度の要件
・ふるさと納税先が年間5自治体以内
・確定申告が不要な給与所得者

住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要なため、ワンストップ特例制度は利用できません。ただし2年目以降は年末調整で済むため、ワンストップ特例制度を利用可能です。

・医療費控除との併用は？

住宅ローン控除と医療費控除も併用可能です。

医療費控除を受けるには確定申告が必要で、以下の減税効果があります。
・所得税からの控除：医療費控除額×所得税率×1.021
・住民税からの控除：医療費控除額×10％

医療費控除は「所得控除」として先に計算されるため課税所得が減少し、住宅ローン控除で控除できる所得税額も減少します。医療費控除を申告すると所得税額が減るため、住宅ローン控除を所得税だけで使い切れていた方は、控除の一部が住民税に回る可能性があります。ただし、住民税からの控除上限内であれば住宅ローン控除の減税効果は変わりません。

関連リンク：
【2024年版】マンションリフォームの補助金・助成金制度について紹介
【2024年版】リフォーム補助金・助成金・減税！リフォーム優遇制度についてもわかりやすく解説

■よくある質問（FAQ）｜中古マンションと住宅ローン控除の疑問

中古マンション購入時の住宅ローン控除について、よくある質問にQ&A形式でお答えします。

・ 中古マンションでも築年数が古いと控除は使えませんか？

中古マンションの場合、以下のいずれかを満たせば住宅ローン控除の対象となります。

①1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された建物
②耐震基準適合証明書がある

1981年以前の住宅でも、耐震改修工事を行い上記の証明書を取得すれば控除対象になります。住宅ローン控除を利用するなら証明書は物件の引渡し前に取得する必要があるため、購入前に売主や不動産会社に相談しましょう。証明書の取得には費用（5万円～15万円程度）がかかります。

・ リノベーション費用は住宅ローン控除の対象になりますか？

中古住宅の購入＋リフォーム費用の一体型ローンを利用すれば、住宅ローン控除の対象になります。ただし、中古住宅の購入後に別途リフォームローンを組む場合、そちらは控除の対象外です。リノベーションを前提に中古住宅の購入を予定している場合は、事前にリノベーション会社と相談し、一体型ローンの利用を検討しましょう。

住宅ローン控除はいつまで受けられますか？

入居した年から最長13年間、住宅ローン控除を受けることが可能です。ただし、合計所得金額が2,000万円を超える年は控除の対象外となります。これまで制度の見直しが重ねられてきましたが、2026年度（令和8年度）の税制改正では適用期限が5年延長され、2030年末までの入居が対象となりました。

入居時期	控除期間	控除率
〜2021年	10年間（特例13年間）	1.0％
2022～2025年	新築：13年間、中古：10年間	0.7％
2026〜2030年	新築・中古：10年間または13年間	0.7％

■まとめ｜住宅ローン控除を正しく理解して中古マンション購入に活かそう

住宅ローン控除は、中古マンション購入時の税負担を大幅に軽減できる、メリットの大きい制度です。上手に活用すれば住宅購入後の家計を大きく支えてくれます。住宅ローン控除を最大限活用するカギは、物件選び・資金計画・税務手続きを適切に行うこと。初年度の確定申告は少し手間がかかりますが、その後12年間は年末調整で簡単に手続きできます。

「自分のケースでは実際どれくらい控除が受けられるの？」
「リノベーション費用も含めてローンを組みたいけど、どうすればいい？」
そんな疑問や不安をお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。グローバルベイスでは、中古マンション購入とリノベーションを熟知したスタッフが、丁寧にサポートいたします。

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