今お住まいのマンションのリフォームや、中古マンションを購入してリフォームすることを検討しているとき、心配になるのが費用について。どのくらいの予算を考えておけばいいのか、予算内でどんなリフォームができるのか気になりますよね。
そこで今回はマンションの工事箇所別のリフォーム費用をお伝えするとともに、弊社のマンションリフォームの事例や実際にかかった工事費もご紹介します。リフォームローンを組むときの注意点や、補助金や減税制度を活用してお得にリフォームする方法なども解説するので参考にされてください。
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| 工事内容 | リフォーム費用の相場 |
|---|---|
| 壁紙の張り替え（12畳） | 約7万円～11万円 |
| フローリングの張り替え（12畳） | 約20万円～35万円 |
| LD・LDK全体リフォーム | 約90万円～300万円 |
リビング・ダイニングのリフォームで多いのは、床材や壁紙の張り替えです。
また、収納力を確保するためにテレビボードや収納棚を造作する、在宅ワークに対応するためにリビングの一角にワークスペースを設けるなど、リビング・ダイニングのリフォーム内容は多岐にわたります。
大規模なリフォームでは、既存の間取りよりも部屋数を必要としないのであれば、リビング・ダイニングと隣接する部屋との間仕切り壁を撤去して、広々とした空間をつくるリフォームもおすすめです。最近は、個室の広さよりもリビングダイニングを広くとることを重視した間取り変更が主流です。キッチンをオープンキッチンとして、LDKを一体化した空間にすると、開放感が生まれます。
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| 工事内容 | リフォーム費用の相場 |
|---|---|
| システムキッチンの交換 | 約60万円～150万円 |
| キッチンの間取り変更 | 約200万円～ |
システムキッチンの交換リフォームで設置工事費用が安いのは、同じサイズや形状のキッチンを同じ位置に設置するケースです。キッチンの形状では、I型キッチンよりもL型キッチンや二列型キッチンの方が価格が高くなるのが一般的です。
ただし、キッチンのリフォーム費用は、システムキッチン本体のグレード、食洗機やオーブンなどのビルトイン機器によっても、大きく変動します。
また、キッチンパネルや壁紙などの壁材や床材を含めて一新する場合は、それらの材料費や施工費用も必要になります。
キッチンのレイアウト変更を伴うリフォームでは、給排水管や排気ダクトの配管工事が必要になるため、費用がアップします。間取り変更を伴うリフォームを含め、既存の間仕切り壁の解体や新たな間仕切り壁の設置費用が発生することもあります。
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| 工事内容 | リフォーム費用の相場 |
|---|---|
| ユニットバスの交換 | 80万円～170万円 |
| 在来工法→ユニットバス | 100万円～200万円 |
浴室リフォームでは、ユニットバスの交換リフォームが中心です。
既存の浴室が在来浴室の場合も施工性のほか、特にマンションでは防水面での信頼からユニットバスに変更するケースが多く、本体価格や設置工事費用に加えて、解体工事や下地工事などの費用もかかります。デザインにこだわりたい場合には、一般的なユニットバスへのリフォームよりもコストはかかりますが、ハーフユニットバスを用いると、漏水のリスクを抑えつつ、デザインの自由度が高いです。また、在来浴室の解体などにあたって、洗面所など周囲の内装の補修工事費用が必要になることがあります。
浴室を移動する場合には、給排水管やガスの配管工事が必要になることから、コストがアップします。また、ユニットバスもグレードによって価格帯に幅があります。
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| 工事内容 | リフォーム費用の相場 |
|---|---|
| 洗面台の交換 | 約10万円～35万円 |
| 洗面所全体リフォーム | 約20万円～80万円 |
洗面室の内装リフォームは、洗面台の交換と、床材や壁紙の張り替えがメインです。シンプルなシステム洗面台への交換リフォームであれば、コストを抑えられます。
洗面所のリフォーム費用が高額になりやすいのは、ハイグレードな洗面台を選択するケースや洗面台のサイズが大きいケースです。洗面所全体のリフォームでは、造作の洗面台や収納棚を設置するケースやグレードの高い内装材へ張り替えるなどケースなどで、リフォーム費用がアップします。
また、洗面所は湿気がたまりやすい空間のため、換気が不十分な場合や老朽化が進んでいる場合には、床の下地が傷んでいることもあります。床の下地が傷んでいる場合には、床材の張り替えだけではなく、下地の張り替えも必要となり、コストがアップする要因となります。
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| 工事内容 | リフォーム費用の相場 |
|---|---|
| トイレ本体の交換 | 約12万円～50万円 |
| トイレ全体リフォーム | 約30万円～100万円 |
| トイレの間取り変更 | 約100万円～ |
トイレの内装リフォームのメインは、老朽化したトイレ本体の交換です。手洗い器のついたトイレからタンクレストイレへ変更する場合は、手洗い器の設置が必要なため、手洗い器の本体や設置に関わる費用もかかります。手洗い器の設置スペースの確保できるか確認しましょう。
最近の高価格帯のトイレは汚れのつきにくい素材が使われており、お手入れがしやすくなるというメリットもあります。
また、トイレの壁や床は、経年変化によって汚れが目立ちやすいため、トイレ交換とあわせて内装リフォームをするのがおすすめです。トイレの上部の空間が空いている場合には、吊戸棚などの収納を設置すると、トイレットペーパーや洗剤などをすっきりと収められます。
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| 工事内容 | リフォーム費用の相場 |
|---|---|
| 壁紙の張り替え（6畳） | 約5万円～8万円 |
| フローリングの張り替え（6畳） | 約10万円～21万円 |
| クローゼットの新設 | 約15万円～45万円 |
| 間仕切りの新設 | 約12万円～25万円 |
寝室や子供部屋も、メインは床材や壁紙の張り替えといった内装リフォームです。
衣類などの収納が足りない場合には、クローゼットを新設すると、すっきりと片付けやすくなりますが、扉の開閉のためのスペースを確保できるか確認が必要です。クローゼットはサイズや扉の種類、内部の構造などによってコストが左右されます。
また、9畳以上の広めの子供部屋をつくり、あらかじめドアや照明を2つ設けておくと、お子様が成長した段階で改めてリフォームを行って間仕切り壁を新設し、2つの子供部屋を設けられます。
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| リフォームの内容 | リフォーム費用相場 |
|---|---|
| 畳の新調 | 約1万2000円～3万円 |
| 畳をフローリングへ張り替え（6畳） | 約15万円～40万円 |
| 押し入れをクローゼットへ変更 | 約10万円～25万円 |
| 和室全体を洋室に変更 | 約70万円～100万円 |
和室のリフォームでは、そのまま和室としてリフォームするケースと、洋室に変更するケースの2パターンがあります。
和室としてそのまま残す場合は、おしゃれな壁紙や畳に変えたり収納をつくったりすることで、デザイン性を高めることも可能です。また、リビングダイニングに隣接する和室は、和モダンのテイストに変えると、リビングダイニングのインテリアとの調和がとりやすくなります。
和室を洋室に変更する場合には、畳をフローリングに変更する、押し入れをクローゼットに変える、壁や天井を洋風の壁紙にする、襖を洋風の建具に変えるなど、どの程度洋室化するか、工事範囲によって費用が大きく左右されます。また、畳をフローリングに張り替える際には、フローリングと畳の厚みの違いから下地工事が必要になることがあります。
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リフォームの費用感の参考として、マンションの内装にこだわった部分リフォームやフルリフォームの事例を紹介します。
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こちらはリフォーム済み物件として販売されていた物件を購入し、部分リフォームを施した事例です。
リフォームプランの検討にあたっては将来の変化に備えるケースもありますが、こちらの事例では、施主様ご夫妻の考えにもとづいて、今のライフスタイルや好みに合わせたプランニングを行っています。
新設したキッチンカウンターやカップボードの色のグレーは、リビングダイニングとの調和を重視したご夫妻のこだわりです。
また、リビングドアはオークの色の建具から、黒の摺りガラスの入ったタイプに変更。空間を引き締めるとともに抜け感も生まれています。
こちらはリフォーム前も1LDKの間取りですが、元の間取りを活かしながら、リフォームでリビングダイニングキッチンを広くとり、玄関から寝室までの壁一面に充実した収納を設けた事例です。
壁に玄関・廊下は青のクロス、リビングダイニングはグレーのモルタル、寝室は白のクロスを用いることでゾーニング。自然の光が入る寝室から玄関に向かうにつれて、落ち着いた色になるように配色されています。
リビングダイニングと寝室をガラス戸で仕切っていることで、開口部からの自然の光がリビングダイニングまで降り注いでいます。
廊下の折り上げ天井に仕込まれたコーブ照明により放たれる柔らかな光も印象的です。
3LDKの間取りの物件を広々としたウォークインクローゼットのある一人暮らしのための1LDKの住まいへリフォームした事例です。
リビングダイニングは空間がゾーニングされ、メリハリのある暮らしができるつくりです。仕事の合間に休憩したり、テレビを見たり、読書をしたりするなどリラックスして過ごすための「小上がり」。仕事をするための「デスクカウンター」。自然の光を採り込むために上部が空いた壁で囲まれた「寝室」。高さを変えてゾーニングされた「キッチン」などが設けられています。
一部屋分の広さのあるウォークインクローゼットには本棚も設置。玄関や廊下と回遊性を持たせています。本棚の背面には濃い青のクロスが用いられ、空間が引き締められています。
こちらは間取り変更を伴う1LDKの事例です。リフォームでリビングダイニングの位置とキッチンの向きを変更。洗面脱衣所から洗面所を独立して別に設けました。
「後から色を足していけるようなシンプルな内装」という施主様のご要望から、コンクリートの躯体現しや木、ステンレス、白を組み合わせた内装でまとめられています。
また、洗面所、ウォークインクローゼット、寝室が一直線につながる生活動線に配慮したレイアウト。リビングダイニングを含め、これらの場所には建具がなく、ゆるやかにつながっているのも特徴です。自然の光を各所に採り込みやすいつくりでもあります。
こちらは2LDKの間取りから、一人暮らしのための1Rの住まいへリフォームした事例です。リビングダイニングの一角にベッドスペースが設けられています。
内装はミッドセンチュリーモダンテイストで、アクセントカラーをグリーンにしたコーディネート。内装の淡いグリーンに対して、ソファの張地には濃い目のグリーンを用いることでメリハリが生まれています。
施主様の「人が集まれる場所を作りたい」という想いから、以前にお住まいになっていたシェアハウスから着想を得て、キッチンにはカウンターを設置。調理をしながら、ゲストとお酒や会話を楽しめるつくりです。
既存の間取りを活かしながら、中和室のある2LDKの住まいへリノベーションした事例です。リビングダイニングのモノトーンを基調とした内装に、スタイリッシュなデザインの和室が溶け込んでいます。
中和室は離れて暮らす家族やお子様の友人が泊まるときのゲストルームとして使用。デスクカウンターが設置され、ワークスペースとしても利用できます。リビングダイニングは10.1畳、和室は4.2畳という広さで、普段は引き戸を開けておくことで約14畳の空間となり、開放感が生まれます。
和室の壁一面に収納が設けられているほか、畳の下も収納スペースとなっており、充実した収納が確保されています。
こちらの事例では4LDKから3LDKへ間取りを変更し、キッチンとリビングダイニングの位置も移動しています。
内装は「木のぬくもりを感じる家」をテーマに、床はもとより、天井や造作家具にも木をふんだんに用いています。
木とタイルでコーディネートされたキッチン。バーダイニングとして活用できるカウンター下には、なぐり加工が施された木の腰壁に間接照明が灯っています。
リフォームで拡張された玄関にも木が多用されています。こちらにもなぐり加工が施された木が用いられ、間接照明の柔らかな光で陰影が生まれており、奥に広がる空間への期待感が高まります。
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マンションは定期的にリフォームすることで、長く住み続けられます。不具合や劣化を放置していると修繕が難しくなり、リフォーム費用が高額になることもあるので気をつけましょう。
【築年数とリフォーム内容の目安】
築5〜10年：部分的な破損や汚れ、内装のイメージチェンジ
築10〜15年：キッチンや浴室など水回り設備の交換、内装リフォーム
築15〜20年：給排水管のような見えない部分を含めた全面リフォーム
もちろん大切に使っていれば通常より長持ちすることもありますし、逆に築年数は浅くてもライフスタイルの変化でリフォームが必要になることもあります。築年数が経ってさまざまな部位に不具合や劣化が出てきたら、見えない部分も経年劣化している可能性が高いためフルリフォームを検討するとよいでしょう。
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中古マンションを購入してリフォームするときは、不動産会社・リフォーム会社・金融機関の3方向とのやりとりを並行して行います。余計な費用や手間をかけずにスムーズに進めるには、物件探し・資金相談・設計・施工などを一つの窓口でまとめて対応してくれるワンストップリノベーション会社に依頼されるのもおすすめです。
では、中古マンションを購入してリノベーションする場合の、理想的な流れを見ていきましょう。
最初に物件を探す方もいますが、先にリフォーム会社を決めるのがおすすめです。リフォーム会社が物件探しから参加することで、物件購入前に「リフォームするのに構造上の制約はないか？」「リフォーム費用を含めて予算内に収まるか？」などをチェックしてもらえます。依頼したいリフォーム会社が決まったら、予算や要望を伝えましょう。
不動産会社やリフォーム会社といっしょに、予算や要望に合う物件を探します。同時に金融機関を探して、住宅ローンの事前審査を受けておきましょう。購入する物件が決まり、ローンの事前審査にも通ったら、不動産の売買契約を結びます。
現地調査やヒアリング内容をもとに、リフォームのプランを作成します。おおまかなプランと概算見積もりが出てきたら、物件購入費用とリフォーム費用の支払い方法を決めましょう。リフォームプランが確定したら、リフォーム会社と工事請負契約を結びます。
中古物件を購入してリフォームする場合は、リフォーム費用を含めて住宅ローンを組むのが一般的です。ローンの本審査には、工事の契約書や見積書が必要となります。
マンションの管理組合にリフォームの申請をして、承認を受けたら工事がはじめられます。マンション一室をまるごとリノベーションする場合、設計期間1〜2ヶ月、工事期間2〜3ヶ月ほどが目安。完成したら検査をしたのち、引き渡しとなります。
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マンションのリフォームでは、住宅ローンとリフォームローンの2種類の選択肢があります。
| 項目 | 住宅ローン | リフォームローン |
|---|---|---|
| 金利 | 低め | 高め |
| 借入限度額 | 8,000万円～3億円程度（金融機関による） | 500万円～1,000万円程度（金融機関による） |
| 借入期間 | 最長35年～50年程度（金融機関による） | 最長10年～15年程度（金融機関による） |
| 担保 | あり | なし |
| 審査 | 長い・厳しい | 短い・簡単 |
既に所有されている物件をリフォームする場合は、リフォームローンを使うのが一般的。金利は住宅ローンに比べて高めで、借入期間も短いですが、比較審査がスムーズです。基本的に無担保なので、抵当権の設定手続きなどに煩わされることもありません。
マンションを購入して同時にリフォームする場合は、物件購入費用＋リフォーム費用でまとめてリフォーム一体型住宅ローンを組むことが多いでしょう。審査は厳しくなりますが、低金利かつ長期のローンを組むことができます。
また所有されているマンションの住宅ローンが残っている場合は、リフォーム費用を上乗せしてローンを借り換える選択肢もあるでしょう。建物や土地を担保にする必要がありますが、無担保型のリフォームローンより金利が安く、借入金額も大きい傾向にあります。
住宅ローンやリフォームローンの返済額を大きく変えるのが、金利や返済期間です。例として住宅ローン3,000万円とリフォームローン500万円を組んだときの、金利と返済期間ごとの毎月返済額を下表に示します。
| 金利＼返済期間 | 10年 | 20年 | 30年 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 25.7万円 | 13.2万円 | 9万円 |
| 1.0% | 26.3万円 | 13.8万円 | 9.7万円 |
| 1.5% | 27万円 | 14.5万円 | 10.4万円 |
| 2.0% | 27.7万円 | 15.2万円 | 11.1万円 |
※元利均等返済、ボーナス払いなし、金利変更なし
| 金利＼返済期間 | 3年 | 5年 | 10年 |
|---|---|---|---|
| 2.5% | 14.4万円 | 8.8万円 | 4.7万円 |
| 3.0% | 14.5万円 | 8.9万円 | 4.8万円 |
| 3.5% | 14.6万円 | 9万円 | 4.9万円 |
| 4.0% | 14.7万円 | 9.2万円 | 5万円 |
※元利均等返済、ボーナス払いなし、金利変更なし
| 金利＼返済期間 | 10年 | 20年 | 30年 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 85.5万円 | 43.8万円 | 29.9万円 |
| 1.0% | 87.6万円 | 46万円 | 32.2万円 |
| 1.5% | 89.8万円 | 48.3万円 | 34.5万円 |
| 2.0% | 92万円 | 50.6万円 | 37万円 |
※元利均等返済、ボーナス払いなし、金利変更なし
| 金利＼返済期間 | 3年 | 5年 | 10年 |
|---|---|---|---|
| 2.5% | 43.3万円 | 26.6万円 | 14.1万円 |
| 3.0% | 43.6万円 | 27万円 | 14.5万円 |
| 3.5% | 44万円 | 27.3万円 | 14.8万円 |
| 4.0% | 44.3万円 | 27.6万円 | 15.2万円 |
※元利均等返済、ボーナス払いなし、金利変更なし
長期でローンを組むと毎月の負担は下がりますが、利息の分だけトータルで支払う金額は増えます。またローンを組むときにかかる手数料などの諸費用も含めて金融機関を検討しましょう。
中古マンションを購入してリフォームをする場合には、中古マンションの購入費用とリフォーム費用を異なるタイミングで支払うことになります。また、リフォーム費用は、契約手付金や着工金、残金に分割して支払いが必要となることがあります。
そのため、中古マンションの購入費用の大半を住宅ローンで支払いたい場合には、「つなぎ融資を利用する」「分割融資に対応する金融機関を利用する」という2つの選択肢からの検討が必要です。
つなぎ融資を利用する場合には、あらかじめ住宅ローンとつなぎ融資の申し込みを行っておきます。中古マンションの引き渡し時の残金やリフォーム費用の着工金の支払いには、つなぎ融資を利用します。そして、リフォームが完了して引き渡しを受けたタイミングで住宅ローンの融資が実行されると、借入金をリフォーム費用の残金の支払いとつなぎ融資の返済に充てるという流れです。
つなぎ融資は抵当権の設定のない無担保ローンのため、金利が高いのが一般的です。
住宅ローンを借りる金融機関が分割融資に対応している場合には、中古マンションの引き渡し時やリフォーム完了後の引き渡し時などのタイミングで、分割して融資を受けることができます。
いずれを利用する場合も、金融機関に審査を申し込む際に、リフォームの工事費用の見積書の提出が必要になるため、早めに依頼先を決めておくことが大切です。
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所得税とは、1月〜12月までの個人の所得に応じて課される税金です。条件を満たすリフォームをすると所得税から一定額が控除されて、支払う税金が安くなることがあります。
返済期間10年以上のローンを組む方は、一定の要件を満たす場合に「住宅ローン減税」の対象となります。令和7年（2025年）までの制度では、借入限度額2,000万円の範囲内で、年末のローン残高の0.7%が控除されます。控除期間は10年間で、最大140万円の控除が受けられる可能性があります。
また、2025年12月までの制度として「リフォーム促進税制（所得税）」が設けられており、自己資金のみ、もしくは短期間のローンを利用する場合も対象です。控除期間1年間で、対象工事限度額の範囲内で標準工事費用相当額の10％の控除を受けられます。
住宅ローン減税とリフォーム促進税制は併用できません。
参照/住宅をリフォームした場合に使える減税制度について｜国土交通省
関連記事/リフォーム減税制度の対象とは？控除額や条件、申請手続きについて解説
関連記事/住宅ローン控除とは？住民税控除も受けるにはどうすればいい？
固定資産税とは、1月1日時点で所有している建物や土地に課される税金です。住宅を購入すると、毎年支払っていくことになります。
リフォーム促進税制（固定資産税）により、令和8年（2026年）3月までに実施したリフォーム内容が対象工事に該当する場合には、原則として工事完了の翌年1年分の固定資産税が減額されます。減税されるリフォーム内容と軽減額は下表の通りです。
| リフォーム内容 | バリアフリー | 耐震 | 省エネ | 長期優良住宅化 |
|---|---|---|---|---|
| 固定資産税の軽減額 | 1/3 | 1/2 | 1/3 | 2/3 |
| 家屋面積 | 100㎡相当分まで | 120㎡相当分まで | 120㎡相当分まで | 120㎡相当分まで |
工事完了3ヶ月以内に市区町村への申告手続きが必要なので、忘れないように気をつけましょう。
参照/リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について｜国土交通省
通常、1年間に贈与税の基礎控除額110万円を超える贈与を受けると、贈与税の課税対象となります。
令和6年税制改正により、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置が令和8年（2026年）12月31日まで延長されました。母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築や取得又は増改築等のための資金を贈与されて要件を満たす場合に、一定の範囲内の金額が非課税となる制度です。
これにより、父母や祖父母からリフォーム資金の贈与を受けた場合に、贈与税の負担がなくなる、もしくは軽減される可能性があります。
対象となるのは、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下の人です。床面積要件は50㎡以上ですが、合計所得金額が1000万円以下の人は40㎡以上50㎡未満であっても適用を受けられます。
贈与税の非課税限度額は質の高い住宅は1,000万円、一般住宅は500万円です。
参照/ No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁
参照/住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置｜国土交通省
リフォーム内容によっては、国や自治体から補助金が受けられることもあります。
2025年時点の国の制度では、「住宅省エネ2025キャンペーン」が挙げられます。子育てグリーン住宅支援事業や先進的窓リノベ2025事業、給湯省エネ2025事業などが実施され、一定のリフォームも対象となっています。
子育てグリーン住宅支援事業によるリフォームは、省エネ改修や子育て対応改修などが対象です。先進的窓リノベ2025事業では、対象製品を用いた窓リフォーム（ガラス交換や内窓設置、外窓交換）のほか、ドアの交換も同一契約内で同時に申請を行う場合には対象となります。給湯省エネ2025事業では、補助対象となる高効率給湯器（エコキュート、ハイブリッド給湯器、エネファーム）の導入が対象です。
いずれも登録事業者との工事請負契約などが必要であり、申請期間や予算枠が決められている点に注意が必要です。
参照/子育てグリーン住宅支援事業｜国土交通省 環境省
参照/先進的窓リノベ2025事業｜環境省
参照/給湯器省エネ2025事業｜資源エネルギー庁
その他にも三世代同居や子育てしやすい環境をつくるリフォームや、テレワーク対応リフォーム、感染対策リフォームなどに補助金を支給している自治体もあります。
手すりの設置や段差解消などの介護やバリアフリーに関するリフォームは、介護保険にもとづく住宅改修費が支給されることもあります。対象となるのは、介護保険による要支援1・2や要介護1～5の認定を受けた人が住む自宅です。
要介護状態の区分による限度額の差はなく、実際にかかった工事費のうち1人あたり生涯20万円を支給限度額として、1〜3割の自己負担額を引いた額が支給されます。ただし、要介護状態の区分が3段階上がった場合や転居した場合には、再度、支給限度額20万円が設定されます。
自治体による要介護認定と、ケアマネージャーによる住宅改修プランの検討が必要となるため、まずは自治体もしくはケアマネージャーに相談しましょう。
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リフォーム会社・リノベーション会社によっては、中古マンションの物件探しや資金計画から、リフォームプランの作成、工事までをワンストップで請け負っています。中古マンションの購入とリフォームに住宅ローンを利用したい場合には、あらかじめ依頼先のリフォーム会社・リノベーション会社を決めておくと、スムーズに進められます。
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